编辑：傅庆荣，种被K抓住孙莉芸。凯德

图源：品牌/项目官方渠道。奥莱

2025年，新物仓储式奥莱以“城市奥莱新物种”的种被K抓住姿态席卷商业市场。

京东奥莱背靠海澜之家，凯德集TJX模式和付费会员制于一体的奥莱汇品仓，分别为45个 、新物65 门店规模渗透一线到五线城市，种被K抓住成为赛道的凯德核心玩家。

然而，奥莱这条轨道不再是新物双雄争霸，而是种被K抓住聚集了大量的分食者：从天津开始的BIGOFS店规模与汇品仓相当；胜道仓、三分仓、鹿品仓深耕西南；以北京为基础的好特卖超级仓库，一品仓扎根上海。

以低折扣和一店购物的Adidas、Nike、timberland、The north face、Puma、Under 100多个运动品牌，如Armour和coach、以MK等奢侈品牌为卖点，仓储式奥莱新店的开业总会导致万人排队，甚至店铺暂停营业。万达、五岳、银座、凯德、K11等头部连锁购物中心对这类门店的态度，从谨慎测试转向橄榄枝。

随着奥莱产业的兴起，仓储式奥莱成为折扣超市、潮玩、二次元后的现象级主力店。

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赛道汹涌：

从酝酿到拥挤，

仓储式奥莱模式形成。

仓储式奥莱赛道，兴起时拥挤。

短短几年，从酝酿到初步规模化竞争，核心模式清晰具体——“城市近场” 海量低价 以仓储体验为核心，截流远郊奥莱，瞄准城市日常高频消费。

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阶段跨越:从试探到跑马圈地。

“仓储式奥莱”的概念尚未形成于2020年之前的酝酿期。2014年，一品仓率先试水“品牌仓储特卖”，成为上海区域标杆；2017年，汇品仓从服装折扣电商开始；2019年，仓储会员店BIGOFS启动。

2020年后，赛道升温，2023年成立三分仓，2024年京东奥莱、胜道仓、鹿品仓、好特卖超级仓等集中涌入。2025年，京东奥莱、汇品仓全国扩张，区域玩家低调掘金，赛道格局初步清晰。

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核心模式特征:以供应链为基础，“近”是突破的利器。

仓储式奥莱的核心竞争力，本质上是“好品牌” “价格好”的供应链优势叠加了城市近场的便利性和一站式参观数百个品牌的仓储体验，形成了不同于郊区奥莱的差异化障碍。具体特点如下：

供应链是硬实力，深折扣很受欢迎。

在社交平台上，“海量商品来源可疑”和“低价保真”的争议凸显了奥莱供应链的核心壁垒。

但上述冒头跑出的玩家都有很强的供应链基础。JD.COM奥莱运营商斯伯兹(海兰之家控股65%)代理500多家阿迪达斯FCC门店；盛道仓依托全国重量级体育品牌代理商宝盛国际，拥有匡威、耐克、阿迪、锐步品牌代理资质，以及韩国体育休闲品牌PONY的独家代理权；汇品仓合作品牌3000多个，采用“买断自营、代销为辅”的模式，构建直供、直采、ODM体系。

由此可见，仓储式奥莱的竞争，本质上是供应链资源的终极竞争，品牌代理商、资深零售商的背书是进入市场的前提。

依托硬核供应链，上述玩家单店一般覆盖100~300 品牌，每周轮换新，核心品类以户外运动、服装、鞋子为主。其中，汇品仓库类别最丰富，标准运动、男女服装、童装、轻奢华、美容、家居六类；好销售超级仓库依靠母公司基因延伸休闲零食类别。盛道仓单店标配80万件商品，汇品仓中心仓260万SKU支撑快速周转。

在价格方面，行业通常以直接采购和直接供应模式压缩中间环节，实现10%的折扣：京东奥莱常规折扣3-5%，汇品仓库1-3%。此外，汇品仓还推出了年费199元的会员制，可享受全年折扣90%，形成“会员” 低价的双重吸引力。

汇品仓店。

以城市核心区位为目标，有仓储体验 协同激活数智高频消费。

与远郊奥莱相比，仓储奥莱的核心竞争力在于“近”——店铺位于城市核心商圈、写字楼、住宅聚集区，地铁直达。

以区位优势为基础，通过仓储沉浸式体验，叠加数字运营协调，激活城市奥莱高频消费。

从品牌命名到店铺环境再到模式运营，“仓库”的核心概念贯穿其中。以开放式货架、区域代码展示、简单的工业风格装饰，创造“仓库一体化”的高效存储和寻宝购物体验。单店规模多为3000~6000㎡，有些商店可以达到万平。

不同玩家之间的店铺类型存在差异化。京东奥莱、BIGOFS以标准化店型为主，便于复制快跑。汇品仓实行付费会员制，店面面积8万～3.5万㎡（平均1.1万㎡），覆盖社区商店、标准仓库和大型广场。目前，以3.0沉浸式商店为主要扩张力量，部分商店引入餐饮娱乐形式；无锡荣创茂4.0旗舰店实现文化旅游一体化，连接公园、水世界等形式，增加亲子打卡点。

汇品仓店。

此外，数字化也是运营的核心。通过“一人一码”进入汇品仓，配合RFID、WMS系统和自建物流实现了“1万件10小时分拣”和“3~5小时配送”；一品仓打造智能折扣仓，实现全过程自助协调。

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跑马圈地:

资源决定路径，

区域深耕先于全国扩张。

目前，仓储奥莱玩家还没有形成明显的全国布局，但基于自身资源背景，有三条明确的扩张路径。核心逻辑是“资源适应路径，路径决定布局密度”。

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京东奥莱：资产散点扩张轻，网络编织快。

JD.COM奥莱的扩张路径由“四方风险共享”轻资产模式决定:海兰主导运营，JD.COM输出数字化，商场出场享受扣分，90%品牌代销降低风险。

简单的单店模型(面积小、标准化、品类简化)支持“低风险、快速复制”，45家店铺渗透二五线城市(二线51%)、三四五线49%)，以“一城一店”为主(38个城市分散45家)，避免同城分流。

一方面锚定了合肥百大新悦城、Xi民生JF103等老牌地标商场；另一方面，银座、吴越等连锁企业被深度绑定，如山东8家门店7家入驻银座，借助成熟的商业体系迅速铺开市场。

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汇品仓：重资产集中扩张，巩固区域壁垒。

汇品仓创始人王伟认为，“折扣零售SKU多，标准化低，复杂性高，需要通过重资产实现全链接控制”。

这一核心理念决定了汇品仓的“高线城市放射集中”战略。以官网60 从样品中可以看出，华东是覆盖全球的绝对主力——上海30家门店，江苏24家稳居第二大本营，华南、华北、东北只有少量布局。

长三角高线城市的消费能力为汇品仓库提供了“风险可控、效率最高”的闭环，不断巩固其“华东仓储之王”的地位。

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其他玩家：区域深耕，片状布局。

除京东、汇品仓外，已呈现绝对规模特征，BIGOFFS（60 门店）、奥莱玩家主要集中在胜道仓、三分仓等仓库。

以天津、山东、四川为核心的BIGOFS片状布局；胜道仓、三分仓、鹿品仓深耕西南。这类玩家凭借线下零售积累的房地产资源，迅速切入天津伊势丹、成都锦城万达等区域核心商圈；盛道仓第一家入驻昆明融创滇池后海，武汉第一家入驻K11高端商务。

综上所述，仓储奥莱玩家的扩张遵循两个核心判断：

首先，选择合适的城市。华东西南二线城市是当前绝对的主战场。交通和商业完善，人口密集，性价比高，需求旺盛，城市更新提供转型空间；目前，三线和一些四、五线城市只能谨慎测试，但由于消费升级与商业供给不足之间的矛盾，它们可能会成为未来重要的增量蓝海区。

二是绑定龙头商业地产运营商，借助后者成熟的商业区资源和运营体系，快速开拓区域市场，实现大规模扩张。

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购物中心“上瘾”：

存量压力下的必然选择。

尽管赛道拥挤，仓储式奥莱仍然成为购物中心的“客人”。入驻时普遍享受特殊优惠:占据商场立面、主入口等黄金广告空间，审批落地流程高效，开业时拥有高水平的地方领导平台。

据业内人士透露，大多数购物中心也为他们提供了优越的商业条款。JD.COM奥莱将免租列为硬条件，还要求商场承担装修费用；回族仓库徐州二店开业时，网友评论“至少免租两年”。

购物中心“流血式”争夺仓储式奥莱，背后是股票业务转型的刚性需求。

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转型杠杆：低成本连接抗周期奥莱赛道。

截至今年6月，全国购物中心总量超过7800座，总量超过6亿㎡，超过2300座开业超过10年，720座超过15年。

股票化趋势叠加消费疲软，各级项目普遍面临模式老化、品牌疲软、同行挤压等问题，股票市场转型调整迫在眉睫。

但传统购物中心直接转型为城市奥莱，已被认定为“三高一低”(投资高、风险高、失败率高、收益低)。

世纪金源奥莱事业部总经理石明钟曾坦言：“购物中心 奥莱还没有找到健康可持续的平衡点。

在总体趋势下，引入仓储式奥莱收藏店已成为一些低成本购物中心与奥莱赛道相匹配的最佳解决方案——没有必要完全重建商业形式和运营体系，以第三方主要商店为杠杆，快速完成轨道匹配，避免转型的尴尬时期。

胜道仓店。

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调整起点：盘活空铺 引流赋能全业态。

当传统超市、百货公司等主要门店成为商场优化的主要对象时，如何快速填补门店已成为行业面临的共同问题。

仓储式奥莱以“全租模式”为亮点，正是其中最好的选择之一。配合动线优化和业态重构，实现“空间盘活、客流互补、体验提升”三大目标。

鹿品仓店。

据悉，汇品仓落户南京同曦假日广场(原百货)，1.6万㎡店铺带动商场新引进20多个品牌，首周客流环比增长35%、销售额激增42%；南京六合店开业三天，客流同比增加110%、销售增85%；3天内，上海普陀光新无限店客流超过10万，销售额超过1000万。

京东奥莱引入昆山世茂广场，苏州世茂52 引进BIGOFS后，配套业态同步焕新，业绩客流双升。胜道仓昆明融创滇池后海店将游客停留时间从4小时延长至8小时以上，客户单价上涨20%-30%。

一品仓上海临空仓开业当天因排队客户过多被迫暂停营业..。

一串数字勾勒出仓储奥莱正盛的风头。但是世界上的生意不可能只有风景的一面。

看着赛道的B面，一些挑战正在出现：仓储奥莱商店的体验和商品的真实性往往成为公众舆论的焦点；主要玩家有自己的约束。京东奥莱的核心瓶颈是“四方风险共享”模式的脆弱平衡；汇品仓库面临着重资产单店模式的长期成本压力；BIGOFS过于依赖体育类别，限制了扩张边界。

从长远来看，在供应链控制、模式可持续性和消费体验的深度融合中，需要不断探索仓储式奥莱的终极形式。对于购物中心来说，我们需要有一个清晰的认识：引入仓储奥莱新物种只是转型的第一步，完成其运营能力升级和业务生态重建是通过股票周期的核心命题。